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El pasado 10 de septiembre, el Parlamento catalán aprobó por mayoría, topar el precio de los alquileres en Barcelona ciudad y 59 municipios más. Hablamos de grandes ciudades catalanas, en las que, desde el 22 de septiembre, con la publicación de esta nueva legislación en el DOGC.

¿Cuáles son los municipios catalanes afectados?
El listado es bastante extenso, puesto que son 60 los municipios catalanes que se ven afectados por esta nueva normativa que limita el precio de los alquileres. Todas tienen más de 20.000 habitantes y entre ellos, se incluye Sant Cugat del Vallès.

La deducción por alquiler en la renta se divide en una parte estatal, que se aplica en todo el país salvo en País Vasco y Navarra, y otra comunitaria, que depende de cada región, con condiciones específicas en cada comunidad autónoma.

Hasta el año 2015 la deducción estatal por alquiler era universal. Todas las personas que vivían de alquiler podían beneficiarse de una deducción en el IRPF. Desde ese ejercicio ya no es así, y esta ventaja se ha convertido en algo transitorio.

En la renta 2019 sólo pueden desgravar en la parte estatal los alquileres firmados antes del 1 de enero de 2015 o la ampliación de los mismos. Es decir, si estás alquilado en la misma casa desde antes de 2015 podrás seguir deduciendo por la vivienda como venías haciendo, incluso si en lugar de prorrogar el contrato antiguo has firmado uno nuevo.

Además de este límite temporal, también existen otros requisitos como no superar cierto nivel de ingresos en la base liquidable general o de dinero generado por las inversiones (base liquidable del ahorro).

En Catalunya hay disponible una deducción autonómica para arrendatarios por el alquiler de vivienda habitual del 10%, con un límite máximo de 300 euros anuales, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: el inquilino debe tener menos de 32 años, cobrar menos de 20.000 euros anuales (o 30.000 euros en caso de tributación conjunta), debe haber estado en paro durante 183 días o más durante 2019, o tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%, o ser viudo o viuda y tener 65 años o más. Además, el pago del alquiler debe suponer más del 10% del salario del contribuyente. Y es necesario aportar el NIF del arrendador en la casilla 1122 (si hay un segundo arrendador, su NIF se incluirá en la casilla 1125).

El límite máximo puede llegar a los 600 euros anuales, siempre que en la fecha de devengo del impuesto el contribuyente pertenezca además a una familia numerosa.

La rentabilidad bruta del alquiler en 2017 quedó fijada en un 4,2% según el Banco de España¹, un porcentaje que supera la media de Barcelona, según pisos.com, que ofrecería un 4,93%. El portal inmobiliario pisos.com ha estudiado el nivel de rentabilidad bruta de los diferentes distritos de la Ciudad Condal, teniendo en cuenta las rentas medias de alquiler y los precios medios de venta.

Los compradores de vivienda en Barcelona deben afrontar un precio medio de venta de 350.100 euros, un importe que puede variar bastante si tenemos en cuenta el precio medio de una vivienda en el distrito más caro (Sarrià-Sant Gervasi, con 464.760 €) y el más barato (Nou Barris, con 178.560 €).

Por su parte, los arrendatarios de Barcelona capital deberían invertir una media de 17.269 euros anuales en el alquiler de su vivienda, aunque hasta seis distritos barceloneses superan esa cifra. Destacan Sant Martí, con 19.084 euros, seguido por Ciutat Vella, con 19.001 euros, y L’Eixample, con 18.521 euros. En el lado contrario, cuatro distritos están por debajo de la media en lo que al gasto anual del alquiler se refiere: Sant Andreu, Nou Barris, Horta-Guinardó y Les Corts con un coste medio anual de 13.115 euros, 13.429 euros, 15.593 euros y 16.687 euros respectivamente.

La demanda de alquiler, tanto residencial como turística en Barcelona se ha disparado, los inversores de perfil más conservador deben analizar muy bien el producto y la ubicación, dado que lugares muy rentables sobre el papel podrían presentar riesgos si la presión de los inquilinos no resulta tan fuerte.

Si los propietarios de Barcelona tuviesen que afrontar el coste de su vivienda solo mediante los ingresos anuales que reciben del alquiler (Price Earnings Ratio, PER), tardarían 20,27 años de media en amortizar el importe. Esa cifra se ve aumentada en más de siete años en el distrito menos rentable, Les Corts. Por su parte, en Sarrià-Sant Gervasi se necesitan 25,89 años y en L’Eixample 21,79 años. En el otro lado se encuentran los 13,30 años, de media, que tarda un propietario de Nou Barris en afrontar el importe de la vivienda mediante la renta de alquiler, seguido por los 14,99 años de Sant Martí y los 15,56 años de Sants-Montjuïc.

Si te estás planteando alquilar tu vivienda debes conocer los impuestos que debes pagar. Te resumimos los más habituales a continuación:

ITP y AJD

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un tributo que también está presente en el alquiler de la vivienda. Sin embargo, su pago corresponde al casero tras la última reforma de ley. Este impuesto se paga sólo una vez, independientemente de que el alquiler sea por meses o años, y debe hacerse efectivo en los 30 días posteriores a la firma del contrato.

IVA

El alquiler de una vivienda está exento de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), salvo que se presten complementariamente servicios propios de la actividad hotelera durante la estancia del inquilino.

No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional. Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).

IRPF

Los ingresos por alquileres deben declararse a Hacienda. Y deben declararse como rendimientos de capital inmobiliario. Para determinar qué cantidad hay que declarar hay que restar a los ingresos obtenidos al año por el alquiler los gastos deducibles. Sobre esta cantidad, en los casos que proceda, se podrán aplicar determinadas reducciones. Por ejemplo, tras las última reforma fiscal, para los alquileres firmados a partir del 1 de enero de 2015, cuando el inquilino utiliza el inmueble como vivienda habitual, el arrendador puede deducirse un 60%. Es decir, solamente tributará por el 40%. “Un importante incentivo para alquilar una casa”, señala Nuria Díaz, abogada de Legálitas, quien recuerda cómo con la última reforma fiscal desapareció la bonificación del 100% cuando se alquilaba la vivienda a jóvenes menores de 30 años.

Para propietarios que disponen de un inmueble adicional al de la vivienda habitual y deciden ponerlo en alquiler no siempre es fácil alquilarlo rápidamente y con garantías. La principal preocupación de los arrendatarios es que los inquilinos no paguen el alquiler o que causen grandes desperfectos de la propiedad, pero si realizamos un proceso exhaustivo para alquilar el inmueble y seleccionamos a los arrendados cuidadosamente podemos alquilar con garantías. Lo mejor es contar con expertos que puedan ofreceros garantías, en CugatCasas somos una inmobiliaria especializada en el alquiler en la zona de Sant Cugat del Vallés y os podemos ayudar a alquilar vuestra vivienda rápidamente.

Para alquilar un inmueble es imprescindible pensar en qué tipo de inquilino queremos y adaptar la vivienda a sus posibles necesidades para que sea atractivo. Cuando queremos alquilar un piso de nuevo es importante acondicionar el piso nuevamente y arreglar los posibles desperfectos que haya podido causar el anterior inquilino, pintar la vivienda aportará luminosidad y limpieza, así como cambiar pequeños elementos que modernizaran el espacio. Por otro lado, realizar una limpieza exhaustiva es muy importante, sobre todo de la cocina y el servicio que serán las zonas más afectadas por el paso del tiempo. Si queréis alquilar con muebles no basta con poner muebles antiguos que os sobren, lo mejor es amueblar sin sobrecargar el espacio y con un estilo neutro y algunos toques de decoración para que sea atractivo en las visitas.

Para formalizar un alquiler debemos contar con un contrato legal y con todas las garantías, por eso contar con la ayuda de una inmobiliaria como CugatCasas os puede ahorrar más que un susto. Además, el propietario tiene que disponer del certificado energético de manera obligatoria en el momento de firmar el contrato de alquiler, en CugatCasas podemos tramitarlo de manera ágil y sencilla. Por otro lado, es imprescindible pedir garantías de que el inquilino podrá asumir las mensualidades del alquiler, ya sea con un depósito o un aval bancario, pero todo tiene que quedar perfectamente reflejado en el contrato de alquiler para preservar los derechos tanto del propietario como del inquilino.