Los inmuebles valdrán menos dentro de 6 meses

Posted by fernando on septiembre 23, 2022  /  ACTUALIDAD  /  Comments off

Los grandes fondos de inversión han comenzado a retrasar sus inversiones en el sector inmobiliario español. Una mayor probabilidad de recesión, problemas de acceso a la financiación y la caída del consumo han alertado a estos vehículos de inversión. Fuentes del sector confirman que estos activos se depreciarán dentro de seis meses, razón por la cual muchas operaciones que estaban prácticamente cerradas comienzan a decaer.

Parece que todos los inversores están al margen, cuando se esperaba que todo se reactivase este septiembre. El problema es que las nuevas subidas de tipos de interés y la incertidumbre provocada por la inflación y la guerra de Ucrania han prolongado este estado de espera. Todos los inversores esperan un ajuste de precios, pues no quieren precipitarse y comprar algo que tendrá menos valor dentro de seis meses.

El sector de las oficinas es uno de los más afectados por esta situación, ya que además de todos los factores mencionados anteriormente, también se ha producido un aumento en los cambios de demanda debido a la pandemia y el teletrabajo. En cuanto al sector logístico, también se espera un ajuste de precios tras el auge del comercio electrónico.

En el sector residencial, las cosas son algo mejores, a pesar de que los promotores de viviendas de obra nueva ya hablan de una disminución de las ventas debido a la incertidumbre económica, la subida del Euríbor y la subida del precio de la vivienda. Esta es una mezcla peligrosa que hace que los compradores necesiten más tiempo en su toma de decisiones y hablen con más entidades bancarias para obtener mejores condiciones hipotecarias, antes de comprar.

 

La inversión en vivienda: uno de los grandes valores refugio

Posted by fernando on agosto 15, 2022  /  ACTUALIDAD  /  Comments off

Tras unos últimos meses de incertidumbre y falta de estabilidad en los mercados financieros, la vivienda está siendo uno de los grandes valores refugio.

En lo que va de año, han aumentado un 10% los inversores inmobiliarios tanto nacionales como extranjeros. 

La inestabilidad de los mercados, causada por la inflación y la guerra en Ucrania, constituye una gran oportunidad para aquellos inversores que buscan seguridad y una rentabilidad duradera. A falta de otras opciones a la vista en los mercados bursátil o energético, son muchos los inversores con liquidez que están invirtiendo su capital en activos inmobiliarios como valor refugio.

Si la inflación y los tipos de interés siguen creciendo, y sigue habiendo liquidez, se prevé que el mercado aguante. Pero, en el momento en que uno de estos parámetros cambie, podríamos estar ante una caída de la demanda que afectaría a los precios pero no al apetito de los inversores.

A pesar de estar en un entorno macroeconómico muy cambiante, la previsión es que la demanda siga aumentando hasta final de año. Para entonces, se cree que podría detenerse la compraventa de viviendas y la escalada de los precios. De todas formas, se descarta que se llegue a producir una caída similar a la sufrida en el año 2008.

 

La oferta de viviendas en venta ha acelerado su caída: experimenta un descenso del 8%

Posted by fernando on julio 17, 2022  /  ACTUALIDAD  /  Comments off

En España, durante el segundo trimestre de 2022, la oferta de viviendas en venta ha experimentado un descenso del 8% en comparación con este mismo trimestre de 2021. El descenso en el primer trimestre fue de solo el 1%.

Las capitales españolas tienen menos viviendas en venta

Gran parte de las capitales de provincia españolas dispone ahora de menos viviendas en el mercado que las que tenía hace un año. Valencia y Santander han liderado el listado con una caída del 31%. A continuación, se encuentran Teruel (-30%), Guadalajara (-27%) y Santa Cruz de Tenerife (-24%).

A pesar de este descenso generalizado, son 7 las ciudades españolas en las que ha crecido el stock en venta: Ourense (15%), León (13%), Ceuta (11%) y Cuenca (10%), Jaén (8%), Zamora (3%) y Ciudad Real (1%). 

Y, en Palencia y Granada, la oferta de viviendas en venta se ha mantenido estable.

La compraventa de fincas rústicas: en máximos desde 2007

Posted by fernando on junio 13, 2022  /  ACTUALIDAD, COMPRA  /  Comments off

El INE concluyó, en su estudio de marzo, que las ventas de fincas rústicas estaban en su nivel más alto desde el año 2007, alcanzando un total de 16.378 transacciones. Esta cifra es la quinta mejor desde que se obtienen registros, elevando la previsión de meses anteriores a un total de 43.650 operaciones. .

Este mayor interés en las fincas rústicas ha sido impulsado por la pandemia, la inestabilidad económica y la inflación. Los compradores ya no se centran únicamente en la rentabilidad empresarial, sino también en el disfrute y el ocio que ofrecen estas propiedades rurales.

Se prevé que esta tendencia continúe aumentando a lo largo de los años. Las principales razones son la alta rentabilidad del activo (que oscila el 5 %), su atractivo precio y sus múltiples usos: agrícolas, ganaderas, de caza, o de recreo.

En medio de este aumento de la inversión, existe un alto porcentaje atraído por los huertos solares, donde se puede producir hidrógeno ecológico y energías renovables. El arrendamiento de estos terrenos está aportando rentas de hasta 2.000 euros por hectárea. Un incremento de la rentabilidad que conduce a un aumento en el valor de la finca.

La resiliencia es otro factor que ha causado un mayor interés e inversión en tierras rurales durante la crisis. Esto, junto con la alimentación como producto de primera necesidad y las grandes exportaciones desde España, está propiciando el aumento de las empresas agrícolas y el crecimiento de las cooperativas en el mercado internacional.

Entre las Comunidades Autónomas, el INE detalló que las tres comunidades con mayor número de viviendas rurales vendidas en marzo fueron Castilla León con 2.637 fincas, Andalucía con 2.532 fincas y Castilla-La Mancha con 2.259 fincas.

La venta de viviendas a extranjeros aumentó un 41,9% en la segunda mitad del 2021

Posted by fernando on mayo 20, 2022  /  ACTUALIDAD, COMPRA  /  Comments off

En la segunda mitad del 2021, la venta de viviendas libres a extranjeros creció un 41,9% interanual, alcanzando las 63.934 operaciones. Gran parte de este crecimiento depende de las caídas del segundo semestre de 2020, que a su vez refleja el impacto que ha causado la pandemia. Contrariamente a la tendencia del semestre anterior de caer por debajo del 16% las ventas de extranjeros, las operaciones de extranjeros representaron el 18,6% de las ventas totales del país. 

La compraventa de viviendas libres por extranjeros tuvo una evolución positiva en todas las comunidades autónomas. Este aumento fue liderado por Baleares (81,5%), Canarias (57,1%), Andalucía (55%), Cantabria (50,5%) y Comunidad Valenciana (44,9%). 

De estas compraventas, los extranjeros residentes realizaron el 54,8%, con un incremento interanual del 27,4%. Y, el 45,2% restante de las operaciones provino de extranjeros no residentes, suponiendo un 64,5% más.

Los más compradores: los británicos

Según su nacionalidad, los extranjeros que más viviendas adquirieron fueron los británicos, que representaron el 11,8% de las operaciones totales, seguidos de los alemanes (10,4%) y los franceses (8,3%). El resto de extranjeros de fuera de la Unión Europea, supusieron el 11,4%. 

Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero los holandeses (+104,1%), irlandeses (99,3%) y alemanes (84,9%) lo hicieron con mayor intensidad. 

La Agencia Tributaria en busca de los alquileres de vivienda

Posted by fernando on abril 11, 2022  /  ACTUALIDAD, ALQUILER  /  Comments off

Por un año más, la Agencia Tributaria solicita centrarse en impulsar los alquileres mediante las notificaciones concretas emitidas en los borradores de la declaración del IRPF a los contribuyentes.

Hasta el 30 de junio, Hacienda tiene previsto notificar a más de 700.000 contribuyentes sobre los ingresos relacionados con el alquiler de viviendas. Esta campaña de avisos comenzó en 2016 y su uso ha crecido significativamente en los últimos años.

En el primer año, solamente 21.000 contribuyentes fueron notificados de rentas vinculadas con el alquiler, cifra que se multiplicó por diez hasta 136.000 notificaciones en el segundo año. En 2021, el número de contribuyentes notificados fue de 400.000, por lo que esa cifra llegará a duplicarse durante el ejercicio de 2022.

Estas cifras muestran que cada vez se recopilan más datos debido a la información que aportan las Comunidades Autónomas sobre los fondos aportados. Además de las comunidades, también se acceden a otras fuentes como entidades bancarias, portales inmobiliarios o empresas de suministros de agua o luz.

Los técnicos de Hacienda concluyeron que en España el 40% de los arrendamientos se producen en negro, aproximadamente unos 1,28 millones de alquileres. Es decir, cuatro de cada diez arrendamientos no se declaran.

En suma, aquellos contribuyentes que realicen alquileres turísticos no serán notificados de las rentas debido al ‘modelo 179’ que están obligados a presentar las empresas y personas que se consideren intermediarias en los arrendamientos turísticos con un plazo trimestral. Esta documentación está formada por datos esenciales para el fisco, debido a que los intermediarios tienen que ofrecer informaciones como la referencia catastral de la vivienda, los titulares de esta, el precio del alquiler o la duración del alquiler turístico.

De esta forma, Hacienda es conocedora de qué contribuyentes han recibido beneficios económicos por arrendamientos vacacionales. Esta información se incluye automáticamente en los datos fiscales sin necesidad de emitir una notificación concreta.

Además, el número de avisos específicos se incrementará si incluimos las notificaciones que va a realizar Hacienda a 856.000 contribuyentes que han obtenido rentas extranjeras y a 233.000 por monedas virtuales. Por lo tanto, si calculamos todas las notificaciones totales, la cifra de contribuyentes notificados alcanzará los 1,8 millones en 2022.

¿Fin de las hipotecas a tipo fijo?

Posted by fernando on marzo 18, 2022  /  ACTUALIDAD  /  Comments off

El Banco Central Europeo planea subir su tasa de referencia para frenar un fuerte aumento de la inflación. Esto, junto con la continua subida del Euribor, causarán que las entidades financieras tengan que revisar sus prácticas comerciales. Una consecuencia podría suponer el fin de las hipotecas a tipo fijo.

Euribor, la tasa de referencia hipotecaria más grande de España, ha subido de forma consecutiva en los últimos dos meses. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

El euríbor seguirá cotizando en 2022, a pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada en los territorios europeos. Si el valor continúa superior al 2% en los próximos meses, es probable que el Banco Central Europeo aumente sus tipos de interés con el fin de contener la subida.Esto podría causar un repunte del Euribor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras incrementaron su oferta hipotecaria de tipo variable, y mantendrán esta medida debido a la evolución del Euribor.

La caída del euríbor en años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas frente a los préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades pueden comenzar a ofrecer más préstamos variables, reduciendo así las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han optado por cambiar de estrategia son: Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha disminuido el tipo inicial de salida del 1,99% al 1,25% en el primer año. En cuanto al plazo restante, se ha fijado un importe específico para el Euribor, con un diferencial del 0,85% a revisar anualmente. Esto se considera una reducción de 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, la entidad BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Santander también ha seguido esta línea, ofreciendo hipotecas online con un 1,98% de préstamos variables durante los primeros seis meses. Pasado este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor y un diferencial del 1,98%.

¿Hay riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria?

Posted by fernando on febrero 11, 2022  /  ACTUALIDAD  /  Comments off

El aumento de la compraventa de viviendas y el escenario inflacionista actual son factores que han traído de vuelta el riesgo de que estalle una nueva burbuja inmobiliaria. Para hablar de este tema, primero debemos entender qué es exactamente una burbuja inmobiliaria:

Una burbuja inmobiliaria consiste en el incremento injustificado de los bienes inmuebles, ocasionado, por lo general, por la especulación de inversores, que buscan adquirir ese bien y posteriormente venderlos a mayor precio. La demanda aumenta y, consecuentemente, los precios. Para satisfacer esta demanda, las inmobiliarias y constructoras edifican más y más, formando un espiral especulativo que excede las necesidades de la sociedad.

Pero, ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Los expertos consideran que el riesgo que existe actualmente de burbuja inmobiliaria es un riesgo neutro/moderado. Es cierto que existe una aceleración en ciertos indicadores, que a continuación detallaremos, pero el análisis de fundamentales no parece indicar una futura situación de burbuja inmobiliaria.

Estos indicadores del sector son concretamente nueve, y se encuentran divididos en: Factores económicos y de mercado, factores estadísticos y factores psicológicos.

  • Factores económicos y de mercado. Respecto al análisis del precio/m2 de vivienda, es una tendencia positiva aunque este alto volumen de compraventas no se ha traducido en un encarecimiento considerable de los precios. A pesar de ello, si la demanda sigue aumentando frente a una oferta que es limitada, el riesgo de este indicador sería mayor. Además, el 2021 ha cerrado con un repunte de operaciones de Flipping Inmobiliario o house-flipping (estrategia basada en comprar una propiedad para venderla rápidamente cuando se revalorice).
  • Factores estadísticos. A la vista está que el sector ha sufrido un considerable cambio en alguna de sus relaciones fundamentales este último año. Sin embargo, los cambios más notables son debidos a otros factores complementarios, como los efectos post-pandemia, al margen de una posible burbuja.Por lo tanto, este indicador supondría un riesgo moderado.
  • Factores psicológicos. El interés de la población en el mercado inmobiliario se analiza dentro de los factores psicológicos. El mercado de vivienda se encuentra estable, apreciándose una tendencia moderada y positiva, desde hace varios años.
    Estos factores psicológicos indican que el riesgo de una burbuja es neutro.

 

 

Las previsiones del mercado inmobiliario para 2022

Posted by fernando on diciembre 17, 2021  /  ACTUALIDAD  /  Comments off

2021 llega a su fin con una previsión del mercado de la vivienda más optimista que cuando comenzó el año. La razón principal es la ligera recuperación económica del país, la cual ha provocado el retorno de los inversores internacionales, un aumento de la compraventa de inmuebles y una bajada del precio de los alquileres.

Los expertos consideran que plantearse la previsión de mercado inmobiliario para 2022 es algo arriesgado en estos momentos, pues dependerá de cómo evolucione la pandemia en España y en todo el mundo.

Sin embargo, a priori las previsiones del próximo año son favorables, ya el incremento del nivel de ahorro y los bajos tipos de interés hacen pensar que la demanda de la vivienda y sus consecuentes precios se mantendrán estables.

En este artículo, diferenciaremos las previsiones del mercado inmobiliario para 2022 en dos tipos: en la compraventa y en los alquileres.

Previsión del mercado inmobiliario en la compraventa

En general, el año 2021 se ha caracterizado por una estabilidad en los precios de la vivienda y un incremento de la recuperación inmobiliaria que ha alcanzado el 10%.
Los expertos inmobiliarios consideran que durante el comienzo de 2022 esta estabilidad se mantendrá o, si la situación en la buena marcha de la compraventa sigue, se podría producirse un ligero aumento nunca superior al 10%. Datos que no afectarían a la inversión en construcción y los proyectos inmobiliarios.

Previsión del mercado inmobiliario en los alquileres

En relación a los alquileres de viviendas, en los últimos meses de 2021 se ha constatado una disminución de los precios. Para 2022 se prevé que este descenso se mantenga como consecuencia de la bajada del Euribor y de los tipos de interés.
Todo ello, hace que sea uno de los mejores momentos para solicitar una hipoteca y, por tanto, podemos decir que la tendencia es más hacia la compraventa. Y esto influye en la bajada de los precios del alquiler.

De todas formas, la previsión del mercado inmobiliario en los alquileres de viviendas parece indicar que el descenso de los precios de alquiler no resultará muy acusado en 2022. Además, tendremos que esperar a ver cómo afecta la nueva Ley de Vivienda, que podría suponer la bajada de precios de alquiler en zonas donde tradicionalmente es alto.

La compraventa de viviendas se dispara un 40,6%

Posted by fernando on noviembre 25, 2021  /  ACTUALIDAD, COMPRA  /  Comments off

El sector inmobiliario español refuerza su recuperación tras el impacto causado por la COVID-19. Muestra de ello ha sido el repunte en la compraventa de viviendas registrado en septiembre, periodo en el que se ha vuelto a superar la barrera de las 50.000 operaciones.

Tan solo en la comunidad de Andalucía, se han dado casi 12.000 operaciones de compraventa de viviendas en tan solo un mes, una cifra sin precedentes, también en Cataluña y la Comunidad Valenciana.

En toda España, se han procesado 53.410 compraventas en septiembre de 2021, lo que ha supuesto un incremento del 40,6% interanual. Datos que no se registraban desde el conocido estallido de la burbuja inmobiliaria.

Los datos del organismo estadístico español han reflejado que el aumento ha sido significante tanto en las operaciones sobre vivienda usada como en las de obra nueva.

Por un lado, las transacciones sobre las viviendas de segunda mano han representado el mayor grueso, con un total de 42.447 transacciones, es decir, un aumento del 36,7% interanual. Mientras que la compraventa de inmuebles de obra nueva ha crecido un 30,1% interanual, tras efectuarse 10.933 operaciones.

Paralelamente, en lo que va de año, la compraventa ha aumentado más en el segmento de obra nueva (+41,5%) que en el de vivienda usada (+36,7%).

A nivel territorial, las operaciones inmobiliarias han mejorado en prácticamente todas las comunidades autónomas españolas.
Los mayores repuntes se han dado en Navarra (+68,3%), País Vasco (+55,9%), Andalucía (+54,9%) y Cataluña (+54,5%), mientras que los menores correspondieron a las comunidades de Asturias (+1,4%) y la Región de Murcia (+19,7%).

Por el contrario, la única comunidad donde ha disminuido el número de compraventas ha sido Extremadura, donde ha caído un 2,4% en términos interanuales.

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