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El Banco Central Europeo planea subir su tasa de referencia para frenar un fuerte aumento de la inflación. Esto, junto con la continua subida del Euribor, causarán que las entidades financieras tengan que revisar sus prácticas comerciales. Una consecuencia podría suponer el fin de las hipotecas a tipo fijo.

Euribor, la tasa de referencia hipotecaria más grande de España, ha subido de forma consecutiva en los últimos dos meses. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

El euríbor seguirá cotizando en 2022, a pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada en los territorios europeos. Si el valor continúa superior al 2% en los próximos meses, es probable que el Banco Central Europeo aumente sus tipos de interés con el fin de contener la subida.Esto podría causar un repunte del Euribor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras incrementaron su oferta hipotecaria de tipo variable, y mantendrán esta medida debido a la evolución del Euribor.

La caída del euríbor en años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas frente a los préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades pueden comenzar a ofrecer más préstamos variables, reduciendo así las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han optado por cambiar de estrategia son: Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha disminuido el tipo inicial de salida del 1,99% al 1,25% en el primer año. En cuanto al plazo restante, se ha fijado un importe específico para el Euribor, con un diferencial del 0,85% a revisar anualmente. Esto se considera una reducción de 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, la entidad BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Santander también ha seguido esta línea, ofreciendo hipotecas online con un 1,98% de préstamos variables durante los primeros seis meses. Pasado este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor y un diferencial del 1,98%.

El aumento de la compraventa de viviendas y el escenario inflacionista actual son factores que han traído de vuelta el riesgo de que estalle una nueva burbuja inmobiliaria. Para hablar de este tema, primero debemos entender qué es exactamente una burbuja inmobiliaria:

Una burbuja inmobiliaria consiste en el incremento injustificado de los bienes inmuebles, ocasionado, por lo general, por la especulación de inversores, que buscan adquirir ese bien y posteriormente venderlos a mayor precio. La demanda aumenta y, consecuentemente, los precios. Para satisfacer esta demanda, las inmobiliarias y constructoras edifican más y más, formando un espiral especulativo que excede las necesidades de la sociedad.

Pero, ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Los expertos consideran que el riesgo que existe actualmente de burbuja inmobiliaria es un riesgo neutro/moderado. Es cierto que existe una aceleración en ciertos indicadores, que a continuación detallaremos, pero el análisis de fundamentales no parece indicar una futura situación de burbuja inmobiliaria.

Estos indicadores del sector son concretamente nueve, y se encuentran divididos en: Factores económicos y de mercado, factores estadísticos y factores psicológicos.

• Factores económicos y de mercado. Respecto al análisis del precio/m2 de vivienda, es una tendencia positiva aunque este alto volumen de compraventas no se ha traducido en un encarecimiento considerable de los precios. A pesar de ello, si la demanda sigue aumentando frente a una oferta que es limitada, el riesgo de este indicador sería mayor. Además, el 2021 ha cerrado con un repunte de operaciones de Flipping Inmobiliario o house-flipping (estrategia basada en comprar una propiedad para venderla rápidamente cuando se revalorice).
• Factores estadísticos. A la vista está que el sector ha sufrido un considerable cambio en alguna de sus relaciones fundamentales este último año. Sin embargo, los cambios más notables son debidos a otros factores complementarios, como los efectos post-pandemia, al margen de una posible burbuja.Por lo tanto, este indicador supondría un riesgo moderado.
• Factores psicológicos. El interés de la población en el mercado inmobiliario se analiza dentro de los factores psicológicos. El mercado de vivienda se encuentra estable, apreciándose una tendencia moderada y positiva, desde hace varios años.
  Estos factores psicológicos indican que el riesgo de una burbuja es neutro.
  

2021 llega a su fin con una previsión del mercado de la vivienda más optimista que cuando comenzó el año. La razón principal es la ligera recuperación económica del país, la cual ha provocado el retorno de los inversores internacionales, un aumento de la compraventa de inmuebles y una bajada del precio de los alquileres.

Los expertos consideran que plantearse la previsión de mercado inmobiliario para 2022 es algo arriesgado en estos momentos, pues dependerá de cómo evolucione la pandemia en España y en todo el mundo.

Sin embargo, a priori las previsiones del próximo año son favorables, ya el incremento del nivel de ahorro y los bajos tipos de interés hacen pensar que la demanda de la vivienda y sus consecuentes precios se mantendrán estables.

En este artículo, diferenciaremos las previsiones del mercado inmobiliario para 2022 en dos tipos: en la compraventa y en los alquileres.

Previsión del mercado inmobiliario en la compraventa

En general, el año 2021 se ha caracterizado por una estabilidad en los precios de la vivienda y un incremento de la recuperación inmobiliaria que ha alcanzado el 10%.
Los expertos inmobiliarios consideran que durante el comienzo de 2022 esta estabilidad se mantendrá o, si la situación en la buena marcha de la compraventa sigue, se podría producirse un ligero aumento nunca superior al 10%. Datos que no afectarían a la inversión en construcción y los proyectos inmobiliarios.

Previsión del mercado inmobiliario en los alquileres

En relación a los alquileres de viviendas, en los últimos meses de 2021 se ha constatado una disminución de los precios. Para 2022 se prevé que este descenso se mantenga como consecuencia de la bajada del Euribor y de los tipos de interés.
Todo ello, hace que sea uno de los mejores momentos para solicitar una hipoteca y, por tanto, podemos decir que la tendencia es más hacia la compraventa. Y esto influye en la bajada de los precios del alquiler.

De todas formas, la previsión del mercado inmobiliario en los alquileres de viviendas parece indicar que el descenso de los precios de alquiler no resultará muy acusado en 2022. Además, tendremos que esperar a ver cómo afecta la nueva Ley de Vivienda, que podría suponer la bajada de precios de alquiler en zonas donde tradicionalmente es alto.

El euríbor a doce meses, el indicador más importante e influyente en las hipotecas en España, terminará el mes de julio a la baja, en el entorno del -0,490 %, con lo que sumará su segundo descenso consecutivo.
A falta de conocer el dato de las dos últimas sesiones del mes, su tasa media provisional alcanza el -0,490 %. Esta es una tasa más negativa que el -0,484 % del pasado mes de junio, donde el indicador cambió de tendencia y registró su primer descenso tras cuatro meses consecutivos al alza.

El nivel más bajo alcanzado por el indicador es el -0,505% que registró en enero de 2021. Desde entonces, mantuvo una tendencia alcista: En el mes de febrero, subió al -0,501 %; en marzo, al -0,487 %; en abril, al -0,484 %; y en mayo, al -0,481 %.

Simone Colombelli, el director de Hipotecas de iAhorro, explica que a pesar de las leves subidas que el indicador registró meses atrás, el cierre de junio ya “hizo sospechar” que el índice hipotecario “no tardaría en darse la vuelta”.

A ello han contribuido las últimas declaraciones procedentes del Banco Central Europeo (BCE), que ha expresado su intención de mantener el objetivo de inflación en el 2 %, lo que “impactó de lleno en el euríbor, que recibió este mensaje con un nuevo descenso este mes”, ha asegurado.

La medida del BCE, ha añadido el experto, permitirá facilitar el acceso a la financiación y mantener los tipos de interés estables, algo que afecta de forma directa a los préstamos que se guían por el euríbor.

No obstante, “aunque el euríbor sigue en negativo, no esperamos ninguna caída por debajo del -0,5 % en los próximos meses ni grandes variaciones”, ha estimado Colombelli.

El analista también recuerda que la política acomodaticia establecida por el BCE tiene como horizonte marzo de 2022, fecha fijada por el organismo para empezar a poner fin a su batería de estímulos. Eso se traduce, en que de aquí a marzo va a ser un buen momento para hipotecarse y sin grandes cambios en los productos. “No van a mejorar las condiciones, pero tampoco van a empeorar”, ha afirmado.

En este sentido, ha calculado que la rebaja del euríbor permitirá seguir ahorrando en las hipotecas, ya que en el caso de un crédito variable de 150.000 euros, un plazo de 30 años, más el euríbor con un interés del 0,99 %, la rebaja será de, aproximadamente, 13,14€ mensuales.

Y ello se debe a que hace un año, en julio de 2020, la tasa media del euríbor fue mayor del -0,279 %.

Ante la subida del precio de los alquileres y las crecientes dificultades de acceso a la vivienda, Adicae ha propuesto medidas como la regulación por ley la actualización anual del precio del alquiler con arreglo al Índice de Precios al Consumo (IPC), vigilar el cumplimiento del carácter social de las viviendas de protección oficial y dar acceso a las viviendas vacías «a quienes realmente lo necesitan».

Desde 2015 el precio de la vivienda en alquiler ha subido en España un 52%, siendo los jóvenes y las rentas bajas los colectivos más vulnerables y perjudicados en su acceso a la vivienda.

De esta forma, Adicae plantea la necesidad de no limitar la intervención en el ámbito del acceso a la vivienda a las situaciones más extremas y de carácter más coyuntural, sino incorporar «una visión de fondo, estructural y de futuro» a las políticas y reformas necesarias.

Estas propuestas se encuentran contenidas en el estudio ‘El acceso a la vivienda de los consumidores en España. ¿Comprar o alquilar?’, realizado por la propia asociación y que realiza un seguimiento de la relación existente entre la evolución del mercado hipotecario y el acceso a la vivienda de los consumidores.

El mercado del alquiler, más afectado

Además, Adicae advierte que dentro del mercado inmobiliario, si se distingue entre compra y alquiler, los precios en cuanto a tendencia general siguen subiendo «imparablemente», más en el alquiler que en la compra por las repercusiones de la situación económica.

Para la asociación, resulta «paradójico» que respecto a las transacciones haya una contracción importante en el mercado hipotecario, pero no se refleje en bajada de precios.

Mientras que en el mercado del alquiler no solo no han bajado, sino que se están produciendo importantes subidas, «quizá más que proporcionales a lo que sería lógico según la presión de demanda», ha apuntado Adicae.