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Los grandes fondos de inversión han comenzado a retrasar sus inversiones en el sector inmobiliario español. Una mayor probabilidad de recesión, problemas de acceso a la financiación y la caída del consumo han alertado a estos vehículos de inversión. Fuentes del sector confirman que estos activos se depreciarán dentro de seis meses, razón por la cual muchas operaciones que estaban prácticamente cerradas comienzan a decaer.

Parece que todos los inversores están al margen, cuando se esperaba que todo se reactivase este septiembre. El problema es que las nuevas subidas de tipos de interés y la incertidumbre provocada por la inflación y la guerra de Ucrania han prolongado este estado de espera. Todos los inversores esperan un ajuste de precios, pues no quieren precipitarse y comprar algo que tendrá menos valor dentro de seis meses.

El sector de las oficinas es uno de los más afectados por esta situación, ya que además de todos los factores mencionados anteriormente, también se ha producido un aumento en los cambios de demanda debido a la pandemia y el teletrabajo. En cuanto al sector logístico, también se espera un ajuste de precios tras el auge del comercio electrónico.

En el sector residencial, las cosas son algo mejores, a pesar de que los promotores de viviendas de obra nueva ya hablan de una disminución de las ventas debido a la incertidumbre económica, la subida del Euríbor y la subida del precio de la vivienda. Esta es una mezcla peligrosa que hace que los compradores necesiten más tiempo en su toma de decisiones y hablen con más entidades bancarias para obtener mejores condiciones hipotecarias, antes de comprar.

Tras unos últimos meses de incertidumbre y falta de estabilidad en los mercados financieros, la vivienda está siendo uno de los grandes valores refugio.

En lo que va de año, han aumentado un 10% los inversores inmobiliarios tanto nacionales como extranjeros. 

La inestabilidad de los mercados, causada por la inflación y la guerra en Ucrania, constituye una gran oportunidad para aquellos inversores que buscan seguridad y una rentabilidad duradera. A falta de otras opciones a la vista en los mercados bursátil o energético, son muchos los inversores con liquidez que están invirtiendo su capital en activos inmobiliarios como valor refugio.

Si la inflación y los tipos de interés siguen creciendo, y sigue habiendo liquidez, se prevé que el mercado aguante. Pero, en el momento en que uno de estos parámetros cambie, podríamos estar ante una caída de la demanda que afectaría a los precios pero no al apetito de los inversores.

A pesar de estar en un entorno macroeconómico muy cambiante, la previsión es que la demanda siga aumentando hasta final de año. Para entonces, se cree que podría detenerse la compraventa de viviendas y la escalada de los precios. De todas formas, se descarta que se llegue a producir una caída similar a la sufrida en el año 2008.

En España, durante el segundo trimestre de 2022, la oferta de viviendas en venta ha experimentado un descenso del 8% en comparación con este mismo trimestre de 2021. El descenso en el primer trimestre fue de solo el 1%.

Las capitales españolas tienen menos viviendas en venta

Gran parte de las capitales de provincia españolas dispone ahora de menos viviendas en el mercado que las que tenía hace un año. Valencia y Santander han liderado el listado con una caída del 31%. A continuación, se encuentran Teruel (-30%), Guadalajara (-27%) y Santa Cruz de Tenerife (-24%).

A pesar de este descenso generalizado, son 7 las ciudades españolas en las que ha crecido el stock en venta: Ourense (15%), León (13%), Ceuta (11%) y Cuenca (10%), Jaén (8%), Zamora (3%) y Ciudad Real (1%). 

Y, en Palencia y Granada, la oferta de viviendas en venta se ha mantenido estable.

El Banco Central Europeo planea subir su tasa de referencia para frenar un fuerte aumento de la inflación. Esto, junto con la continua subida del Euribor, causarán que las entidades financieras tengan que revisar sus prácticas comerciales. Una consecuencia podría suponer el fin de las hipotecas a tipo fijo.

Euribor, la tasa de referencia hipotecaria más grande de España, ha subido de forma consecutiva en los últimos dos meses. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

El euríbor seguirá cotizando en 2022, a pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada en los territorios europeos. Si el valor continúa superior al 2% en los próximos meses, es probable que el Banco Central Europeo aumente sus tipos de interés con el fin de contener la subida.Esto podría causar un repunte del Euribor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras incrementaron su oferta hipotecaria de tipo variable, y mantendrán esta medida debido a la evolución del Euribor.

La caída del euríbor en años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas frente a los préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades pueden comenzar a ofrecer más préstamos variables, reduciendo así las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han optado por cambiar de estrategia son: Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha disminuido el tipo inicial de salida del 1,99% al 1,25% en el primer año. En cuanto al plazo restante, se ha fijado un importe específico para el Euribor, con un diferencial del 0,85% a revisar anualmente. Esto se considera una reducción de 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, la entidad BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Santander también ha seguido esta línea, ofreciendo hipotecas online con un 1,98% de préstamos variables durante los primeros seis meses. Pasado este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor y un diferencial del 1,98%.

El aumento de la compraventa de viviendas y el escenario inflacionista actual son factores que han traído de vuelta el riesgo de que estalle una nueva burbuja inmobiliaria. Para hablar de este tema, primero debemos entender qué es exactamente una burbuja inmobiliaria:

Una burbuja inmobiliaria consiste en el incremento injustificado de los bienes inmuebles, ocasionado, por lo general, por la especulación de inversores, que buscan adquirir ese bien y posteriormente venderlos a mayor precio. La demanda aumenta y, consecuentemente, los precios. Para satisfacer esta demanda, las inmobiliarias y constructoras edifican más y más, formando un espiral especulativo que excede las necesidades de la sociedad.

Pero, ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Los expertos consideran que el riesgo que existe actualmente de burbuja inmobiliaria es un riesgo neutro/moderado. Es cierto que existe una aceleración en ciertos indicadores, que a continuación detallaremos, pero el análisis de fundamentales no parece indicar una futura situación de burbuja inmobiliaria.

Estos indicadores del sector son concretamente nueve, y se encuentran divididos en: Factores económicos y de mercado, factores estadísticos y factores psicológicos.

• Factores económicos y de mercado. Respecto al análisis del precio/m2 de vivienda, es una tendencia positiva aunque este alto volumen de compraventas no se ha traducido en un encarecimiento considerable de los precios. A pesar de ello, si la demanda sigue aumentando frente a una oferta que es limitada, el riesgo de este indicador sería mayor. Además, el 2021 ha cerrado con un repunte de operaciones de Flipping Inmobiliario o house-flipping (estrategia basada en comprar una propiedad para venderla rápidamente cuando se revalorice).
• Factores estadísticos. A la vista está que el sector ha sufrido un considerable cambio en alguna de sus relaciones fundamentales este último año. Sin embargo, los cambios más notables son debidos a otros factores complementarios, como los efectos post-pandemia, al margen de una posible burbuja.Por lo tanto, este indicador supondría un riesgo moderado.
• Factores psicológicos. El interés de la población en el mercado inmobiliario se analiza dentro de los factores psicológicos. El mercado de vivienda se encuentra estable, apreciándose una tendencia moderada y positiva, desde hace varios años.
  Estos factores psicológicos indican que el riesgo de una burbuja es neutro.