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El sector inmobiliario estará marcado en este año que empieza por los efectos del coronavirus. Las expectativas para el residencial parecen mejorar con la llegada de la vacuna, según Instituto de Valoraciones, que adelanta un estancamiento de la demanda de extranjeros que esperan ver cómo evoluciona la pandemia, con la expectativa de caídas más suaves o severas en el alquiler en función de la entrada de una regulación del mercado, y una demanda creciente para buscar nuevo hogar en áreas con menos densidad de población.

“La llegada de la pandemia y sus efectos, entre los que se incluyen la aceleración de la digitalización, el teletrabajo o la incertidumbre y las medidas de distanciamiento, han tenido un importante impacto en la sociedad. La forma de trabajar, de socializar e, incluso, de vivir ha provocado una ‘nueva normalidad’ que parece haber venido para quedarse”, afirman desde el Instituto de Valoraciones.

Para intentar dibujar cómo evolucionará el sector inmobiliario para 2021, los expertos de la tasadora afirman que “el impacto de la pandemia seguirá presente, aunque se aprecia cierto grado de optimismo por las expectativas de la llegada de la vacuna” y destacan cuatro tendencias para este año que comienza en la búsqueda de viviendas:

Nueva demanda en áreas con reducida densidad de población

Muchos se han dado cuenta tras el periodo de confinamiento de que sus actuales casas no cumplen con las necesidades del día a día, y por eso, se encuentran en la búsqueda de una vivienda de reposición. Y en los próximos meses seguirá cobrando auge, mientras la situación se vaya normalizando con la llegada de la vacuna.

Entre los factores más determinantes para buscar inmueble se incluyen: espacios amplios y exteriores, luminosidad, estancias extra para teletrabajar e, incluso, la eficiencia energética de las viviendas. “En este sentido, se ha notado un mayor interés por la obra nueva y las viviendas unifamliares en los extrarradios de las grandes ciudades, donde los inmuebles suelen cumplir en mayor medida con las nuevas demandas”, destacan desde la tasadora.

Prueba de esta tendencia es que, en el tercer trimestre del año 2020, la compraventa de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.

“También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor. Este interés se nota con objetivos de inversión a medio y largo plazo, y como escenario alternativo donde pasar las vacaciones o largas temporadas”, destacan los expertos del Instituto de Valoraciones.

Incertidumbre en el mercado de alquiler

El aumento de la oferta de inmuebles en el mercado de alquiler ha seguido progresando desde marzo, influenciado por el traspaso de los pisos del alquiler turístico al alquiler tradicional, y por el éxodo de las grandes urbes a otras zonas.

“Ante este incremento de la oferta y la disminución de la demanda, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona o regiones turísticas como Ibiza, los precios han experimentado variaciones que desde el inicio de la pandemia han alcanzado niveles negativos superiores al 5% (de promedio)”, según Instituto de Valoraciones. “No obstante, con la puesta en marcha de la vacuna contra el covid-19, se aprecia cierto grado de optimismo en el mercado que podría generar una desaceleración en el ritmo de caídas de los precios, si se retoma la presencialidad en las oficinas y universidades”.

Desde la tasadora también destacan la influencia en la futura evolución de los alquileres de las posibles regulaciones que puedan entrar en vigor en este mercado, sobre todo para importantes mercados como Madrid y Barcelona.

Otro de los aspectos que despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato ‘build to rent’, una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades, “pero que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler, que se encuentra en la actualidad en proceso de debate”, afirman los expertos.

Importante ralentización de actividad de los extranjeros

Las restricciones para viajar entre países y la incertidumbre sobre la evolución de la pandemia en el mercado inmobiliario español, y mundial, han sido el principal factor que ha impactado en la evolución de la compraventa de vivienda por parte de compradores extranjeros. Según los notarios, se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores foráneos en la vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.

“Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones. No obstante, a medio-largo plazo, se podría esperar que España siga atrayendo el interés de los extranjeros gracias a factores como las zonas costeras, el clima o las buenas oportunidades que ofrece con respecto a otras ciudades europeas”, comentan desde la tasadora.

En un entorno cada vez más virtual, más servicios digitales

La tendencia en el ‘real estate’ se dirige hacia más presencia en el entorno online, menos dependencia física y más actividad digital en las transacciones. “Por suerte, el mundo del ladrillo ya se venía preparando para la transformación digital. De hecho, las empresas del sector ya han ido integrando las tecnologías en su cadena de valor, y el sector ‘proptech’ ha ganado importancia con el surgimiento de diversas ‘startups’ que han contribuido a impulsar la digitalización de este ámbito”, destacan.

En el escenario actual, los servicios digitales han permitido que la actividad del sector siguiera funcionando con cierta normalidad a pesar de las restricciones y limitaciones de los últimos meses. La posibilidad de realizar tours virtuales de viviendas con el móvil; el poder cerrar transacciones de forma telemática mediante contratos inteligentes; o la solicitud de una hipoteca 100% online, son algunos de los beneficios que la digitalización ofrece a los clientes.

Por su parte, las entidades de tasación han impulsado sus servicios digitales aprovechando las posibilidades del Big Data y la inteligencia artificial, para, entre otras cosas, realizar tanto valoraciones automáticas de un activo concreto como valoraciones masivas de carteras de activos por medio de algoritmos de valoración.

El Consejo de Ministros ha aprobado el Plan Estadístico Nacional 2021-2024, que recoge las actuaciones que deben realizar los servicios estadísticos de la Administración del Estado durante el periodo de referencia, e incorpora como novedad una estadística de los precios de alquiler que completará las propias del Ministerio de Vivienda y nuevos indicadores de movilidad.

Así lo ha anunciado la portavoz del Gobierno, María Jesús Montero, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, en la que ha resaltado la novedad de que el Plan incorpora una estadística del INE de precios de alquiler que completará las propias del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al tiempo que se consignarán nuevos indicadores de movilidad.

El Ministerio ya lanzó el pasado 30 de junio el sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler, con 11,2 millones de datos de arrendamientos de los últimos cuatro años y que se actualizará anualmente con información de 1,7 millones de inmuebles y 33.662 secciones censales, lo que permitirá disponer de información sobre la evolución de las rentas y «vigilar» las zonas tensionadas como un «primer paso» para avanzar en el compromiso del Gobierno de limitar el precio del alquiler.

El nuevo Plan incluye las estadísticas que deben llevarse a cabo entre 2021 y 2024 por el Instituto Nacional de Estadística y por los servicios estadísticos de los ministerios, el Banco de España y el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), de acuerdo con los calendarios de publicación preanunciados, garantizando su continuidad en el tiempo.

Los servicios estadísticos podrán acometer, además, otras actuaciones si se considera que son necesarias para fortalecer el sistema estadístico en su conjunto.

El Plan incluye un total de 452 operaciones estadísticas detalladas en función de sus fines y ámbito territorial. De ellas, 137 son elaboradas por el INE, 306 por los departamentos ministeriales, 3 por el Consejo General del Poder Judicial y 6 por el Banco de España.

Líneas estratégicas y presupuestos

Asimismo, en el Plan se establecen las líneas estratégicas de actuación para los próximos años con el fin de que el Sistema Estadístico de la Administración del Estado continúe adaptándose a los nuevos sistemas de producción, dé respuesta a las necesidades de los usuarios e incorpore unos sistemas de calidad más rigurosos, en línea con lo establecido por los principales organismos internacionales.

Con este fin, las líneas estratégicas definidas en el Plan Estadísticos tienen como objetivos, entre otros, la utilización de ‘Big Data’ y otras fuentes básicas de información, con el fin de reducir la carga a los informantes, ofrecer nuevas estadísticas y aumentar el nivel de detalle, así como la implantación de un nuevo modelo de producción adaptado al actual ecosistema de datos, que dé respuesta a las demandas de información de los usuarios.

También se abordará la puesta en marcha de nuevas operaciones estadísticas y la mejora de otras ya existentes, como los Indicadores de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, al tiempo que se reforzará la cooperación institucional e internacional.

En paralelo, el refuerzo de la confidencialidad y el buen uso de los datos se establecen como elementos transversales de toda la actividad estadística. Para garantizar la calidad de las estadísticas, toda la actividad prevista en el Plan se desarrollará siguiendo los principios del Código de Buenas Prácticas de las estadísticas europeas.

La vuelta del verano trae buenas noticias para los hipotecados. Y es que el euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de los préstamos para la compra de vivienda en España, ha estrenado el cambio de estación con un nuevo récord tras encadenar su cuarto descenso mensual consecutivo.

En concreto, la media mensual de septiembre ha roto el nivel psicológico del -0,4% y se ha situado en el -0,415%, la cifra más baja de la historia, lo que se traducirá en un ahorro para los hipotecados que tengan próximamente la revisión de las condiciones de su préstamo.

Y es que el año pasado por estas fechas el indicador se encontraba en el -0,339%. Para un préstamo de 300.000 euros a un plazo de 30 años, el ahorro será de unos 100 euros al año; esto es, de poco más de 8 euros al mes. En el caso de una hipoteca de 100.000 euros, en cambio, el descenso será de unos 6 euros mensuales (unos 70 euros al cabo de 12 meses).

Además, la tasa diaria del euríbor a 12 meses apunta a más descensos, ya que se sitúa por debajo del -0,42% a cierre de septiembre.

Debido a la actual situación de crisis sanitaria provocada por el COVID-19 en Cugatcasas hemos decidido adaptar nuestros procedimientos para seguir ofreciendo un servicio exclusivo, cercano y de acompañamiento en todo momentos a nuestros clientes. Con el objetivo de garantizar las visitas a inmuebles con total garantía sanitaria, así como para la tranquilidad de propietarios, compradores y arrendatarios, hemos decidido incorporar el servicio de Higiene Químico Gratuito mediante el uso de desinfectantes de superficie y purificadores de aire de última generación.

El mecanismo de higiene utilizado de se explica a continuación:

El humo es una suspensión en el aire de pequeñas partículas sólidas que resultan de la combustión incompleta de un combustible.

El humo tiene dos modos de acción: efecto químico y efecto humeante.
Para aplicar esta técnica sobre cualquier ambiente se trabaja con un producto químico inflamable que genera combustión sin llama.
El tamaño de estas partículas oscila entre 0,005 y 0,01 micras y son capaces de penetrar en cualquier lugar de difícil acceso rápidamente y se expanden de una forma infinita. Por ejemplo, en el caso de un vehículo, el humo puede ser conducido por los conductos de ventilación eliminando cualquier bacteria, virus, gérmenes sin dañar circuitos eléctricos ya que es totalmente seco y no deja ningún tipo de residuo.

Las 4 fases de desinfección con humo:
1. Emitir humo sobre el área a tratar.
2. Las partículas de humo se adhieren a las partículas de polvo que se
encuentran en el aire y las superficies.
3. Acción química por contacto de la materia activa sobre las células de
microbios que son aero transportadas por el humo
4. Sedimentación lenta de los agregados que se formaron tras las
partículas de humo y el polvo.

Recuerde siempre, que los gérmenes y las bacterias siempre están en suspensión y son la causa principal de patologías que desconocemos su existencia.

Para poder acogerse a esta ayuda, el ciudadano debe estar en los siguientes supuestos (cumplir todos):

• El hipotecado debe haber perdido el trabajo o en caso de ser un profesional por cuenta propia que sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de las ventas de su empresa.
• Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Esto significa que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 o que se haya producido una caída sustancial de las ventas (al menos del 40%).
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros del hogar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

El límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, que es de 537,84 euros (en adelante IPREM). Esto significa no superar la cantidad de 1.613,52‬ euros al mes.

Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

La concesión de la moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma (no se determina un plazo determinado) y tampoco se aplicará la cláusula de vencimiento anticipado que conste en las escrituras de la hipoteca.

El precio medio de la vivienda libre durante el segundo trimestre del año moderó su crecimiento al 3,1% en tasa interanual hasta los 1.637,4 euros por metro cuadrado, el mayor importe que se registra desde los tres primeros meses de 2012, cuando superó los 1.649 euros.

Pese a este incremento, el precio medio de la vivienda ha suavizado su alza con respecto al primer trimestre del año, cuando se encareció un 4,4% frente al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del Ministerio de Fomento.

En tasa intermensual, el precio de la vivienda durante el segundo trimestre se mantuvo estable con respecto al trimestre anterior (0,1%).

El precio se recupera un 12,4% desde el mínimo

Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado durante el segundo trimestre del año fue un 22% inferior al máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008, en pleno “boom” del sector inmobiliario, con 2.101 euros.

Por su parte, desde el valor mínimo durante la crisis, alcanzado en el tercer trimestre de 2014, el precio se ha recuperado un 12,4%.

Entre abril y junio de 2019, todas las comunidades autónomas, excepto País Vasco (-0,1%), Castilla y León (-0,2%) y La Rioja (-2,1%), presentaron crecimientos interanuales, destacando Madrid (5,2%), Baleares (5%), Cataluña (4,3%) o Canarias (4%).

Estos porcentajes son, sin embargo, más moderados que los que se observaban tres meses antes cuando, por ejemplo, en Madrid o Cataluña el precio subió un 8,3% y un 5,9%, respectivamente.

No obstante, si se analiza la comparativa intertrimestral, es mayor el número de comunidades que registra caídas en los precios de la vivienda durante el segundo trimestre.

Los pisos de más de cinco años cuestan 250 euros menos por metro cuadrado
Atendiendo a la antigüedad de la vivienda, el valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.883,2 euros en el segundo trimestre de 2019, el 4% superior. La vivienda de más de cinco años alcanzó los 1.629,6 euros por metro cuadrado, el 3,1% más. En ambos casos, el precio del metro cuadrado es el más elevado que se registra desde el primer trimestre de 2012.

Por su parte, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España fue de 1.124,2 euros entre abril y junio, el 0,5% inferior.

El número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de viviendas en el segundo trimestre fue de 130.781. El precio de la vivienda inició sus caídas a finales de 2008, que se prolongaron de forma interanual durante 26 trimestres.

Si queremos comprar una vivienda lo primero que tenemos que hacer es consultar nuestra inmobiliaria de confianza, en el momento en el que encontramos la casa o el piso de nuestros sueños empieza la búsqueda de la hipoteca y también calcular los impuestos que debemos pagar en cada caso y contar con el mejor asesoramiento inmobiliario. A partir del mes de diciembre hay una novedad muy importante en lo que se refiere a impuestos y es que gracias a una nueva ley los compradores no deberán pagar el tributo de actos jurídicos documentados, sino que será la entidad financiera quien tendrá que abonarlo.

¿A qué se debe este cambio? Para explicar los motivos de este cambio en la legislación fiscal tenemos que remontarnos al 16 de noviembre de 2018 cuando el Tribunal Supremo dictaminó en una sentencia que el prestatario, o sea el que pide la hipoteca, es el sujeto pasivo en las escrituras y que el único interesado en la elevación a escritura pública es el prestamista, o sea el banco, y por eso es el responsable de abonar el impuesto de datos jurídicos documentados.

Con esta sentencia se generó un gran revuelo mediático y social y finalmente el Tribunal Supremo anunció ni 24 horas después que se reunían para replantear la decisión en una reacción insólita. Además, se frenaron los recursos pendientes sobre esta cuestión para no crear jurisprudencia. Los 28 magistrados se reunieron el 6 y 7 de noviembre y tras un duro debate de 15 horas el Tribunal Supremo dio marcha atrás con 15 votos a favor de que el impuesto lo pague el cliente y 13 votos a favor de que el impuesto lo pague la entidad bancaria.

Tras el fallo del Tribunal Supremo el presidente Pedro Sánchez anunció el 8 de noviembre que el gobierno aprobó un decreto ley con el que se modifica la norma que regula el impuesto de actos jurídicos documentados para que no lo tengan que pagar los consumidores sino los bancos. Así que finalmente las entidades bancarias son las responsables de asumir este impuesto.

Un 74% de los españoles cuenta con una vivienda en propiedad, situándose a la cabeza las comunidades de Andalucía (85%), Aragón (76%) y Asturias (75%). En contraposición, los datos muestran que el 21% de los españoles viven en régimen de alquiler. Por rango de edad, los jóvenes de entre 25 y 34 años son los que optan en mayor medida por alquilar, mientras que Canarias (37%), Cataluña (29%) y Galicia (26%), son las comunidades autónomas en las que más predomina esta tendencia, según el último estudio barométrico de Vía Célere, promotora inmobiliaria especializada en el desarrollo, inversión y gestión de activos residenciales.

El estudio también pone de manifiesto que el 73% de aquellos que viven de alquiler han pensado alguna vez en comprar una vivienda. Aun así, reconocen encontrarse con barreras que les impiden acceder a una residencia en propiedad como las limitaciones económicas (25%), la falta de estabilidad para fijar una residencia definitiva (24%), la reticencia a firmar una hipoteca (18%) y la imposibilidad de obtener financiación (17%).

El 38% de las viviendas en propiedad se compararon entre 2000 y 2009, mientras que el 37% se adquirieron antes del año 2000. Además, 6 de cada 10 españoles indican que el precio de compra de su actual vivienda fue inferior a los 150.000€.

El 84% de los españoles afirma sentirse bastante o muy satisfecho con su vivienda actual, siendo Madrid y Andalucía las comunidades mejor posicionadas en este aspecto (91%). La ubicación (68%) y el precio (64%) aparecen como los factores más determinantes a la hora de elegir una vivienda, aunque los servicios del entorno y las calidades en la construcción también juegan un papel muy relevante.

Los pisos (68%), seguidos por los chalés o las casas (22%) son el tipo de residencia más demanda en España. En cuanto al tamaño y la tipología de los hogares de los españoles, el 46% reside en viviendas de entre 81 y 120 m2 y el 50% afirma habitar en una vivienda de nueva construcción.

La posibilidad de personalizar la vivienda es la característica por la que el 74% de los españoles estarían dispuestos a pagar un mayor precio, seguido de la calificación energética A (73%) y una gran cocina (70%). Las zonas comunes también resultan muy atractivas a la hora de elegir residencia. Tener un parque, una zona para perros y un bar cerca es altamente valorado por los compradores. Además, los datos del estudio revelan que, a medida que se tienen hijos más pequeños, se tiene más en cuenta la posibilidad de disponer de zonas de recreo.

El 35% de los españoles declara tener intención de cambiar de vivienda en los próximos 5 años, mientras que más de la mitad de los menores de 34 años piensa cambiar su lugar de residencia en ese mismo periodo. El 74% de quienes desean trasladarse a una nueva vivienda afirman que tienen intención de comprarla, frente al 26% que prevé alquilarla.